Analisei o site por dentro e por fora: velocidade, Google, formulários, segurança e LGPD. O resultado mostra onde hoje se perdem visitantes, contatos e vendas, e quanto isso pode custar por ano.
imóveis do site levam a uma página de erro. De 7.694 imóveis publicados, cerca de 1 em cada 4 que o Google recebe abre como “página não encontrada”. Cada um é uma vitrine apagada e um cliente que chega pronto para perguntar e não encontra nada.
Segundo o próprio Google, quando o carregamento passa de 1 para 5 segundos, a chance de o visitante abandonar a página aumenta 90%, e 53% das visitas no celular são abandonadas quando a página demora mais de 3 segundos. O site da Special está acima dos 5 segundos para o visitante real.
Os valores abaixo são um exemplo. Troque pelos números reais da imobiliária: visitas do Google Analytics, taxa de conversão e comissão média. O cálculo é atualizado na hora.
O cálculo conta só os visitantes que desistem. Ficam de fora os contatos que chegam pelos formulários mas se perdem no e-mail, as pessoas que nunca encontram a Special no Google e o dinheiro de anúncio gasto sem medir o resultado. A perda real tende a ser maior.
| Medição no celular | Página inicial | Página de imóvel | O Google considera bom |
|---|---|---|---|
| Nota de velocidade | 58 | 32 | 90 ou mais |
| Tempo até o conteúdo principal aparecer | 3,5 s | 5,9 s | até 2,5 s |
| Tempo com a tela travada | 0,7 s | 3,0 s | até 0,2 s |
| Peso da página | 4,3 MB | — | até 1,5 MB |
Com dados de visitantes reais dos últimos 28 dias, o Google reprova o site nas Core Web Vitals. O conteúdo principal leva 5,2 s para aparecer no celular. Esse teste entra no cálculo da posição nas buscas.
Impacto: menos visitantes chegam, porque o site cai nas buscas, e menos ficam, porque desistem antes de carregar. É justamente quem procura imóvel pelo celular, a maior parte do público.
Os blocos de serviços (Administração, Condomínios, Seguros, Jurídico) usam imagens de 2,3 MB e 3,1 MB. No celular, eles aparecem como caixas pretas vazias enquanto a imagem baixa.
Impacto: os serviços de receita recorrente, como administração de aluguéis e condomínios, ficam invisíveis para quem rola a página pelo celular.
Em 121 imóveis sorteados da lista enviada ao Google, 28 estavam fora do ar. As páginas de bairro também apontam para esses imóveis: só na amostra foram 35 links que dão em erro.
Impacto: quem clica no Google cai num erro e volta para a busca, em geral para o site de um concorrente. O Google passa a confiar menos no site inteiro.
A página do serviço é uma cópia do site da Special Condomínios colada dentro deste site. Ela traz uma marcação que diz ao Google para considerar o outro endereço, e por isso não é exibida nas buscas.
Impacto: síndicos que procuram administradora de condomínio na região não encontram esta página. É um contrato recorrente de longo prazo perdido logo na entrada.
As páginas de imóvel não têm o texto de resumo que aparece embaixo do título na busca. O Google preenche com o menu do site. 95% das fotos não têm descrição, e 70% dos títulos são longos demais e aparecem cortados.
Impacto: menos cliques mesmo quando o imóvel aparece na busca, e quase nenhuma presença no Google Imagens.
As páginas de Tatuapé, Anália Franco, Vila Formosa e outros bairros não têm título principal, descrição nem texto. O site também não se identifica ao Google como imobiliária local, com endereço e telefone.
Impacto: a Special perde as buscas mais valiosas, como “apartamento à venda no Tatuapé” e “imobiliária na Vila Formosa”, para portais e concorrentes, justamente na região onde tem 30 anos de história.
24 das 37 páginas e posts não têm descrição para o Google, incluindo Contato, Buscar imóveis, Serviços e Anuncie. Dez páginas não têm título principal. Na amostra, 44 links levam a erro, alguns em posts do blog.
Impacto: o conteúdo que já foi pago para ser produzido rende menos do que poderia.
Os pedidos de Administração de bens, Assessoria jurídica, Lançamentos e parcerias, Seguros e Terrenos não entram no NIDO. Eles existem só como e-mail, sem distribuição para corretor, sem histórico e sem cobrança de retorno.
Impacto: contatos de proprietários e investidores, os de maior valor para a imobiliária, dependem de alguém ver o e-mail a tempo.
O site envia e-mails sem autenticação da conta da empresa. Esse tipo de envio costuma ir para o spam ou ser bloqueado, tanto o aviso de novo contato para a equipe quanto a resposta automática para o cliente.
Impacto: um cliente pode preencher o formulário e nunca receber retorno, e ninguém da equipe fica sabendo.
Google Ads, Meta (Facebook e Instagram) e Google Analytics estão instalados, mas não há registro padronizado de quem enviou formulário ou clicou no WhatsApp ou telefone.
Impacto: a verba de anúncio é investida sem saber quais campanhas geram contato. As plataformas também não conseguem otimizar sozinhas para trazer mais clientes.
Encontrei informações de acesso administrativo visíveis publicamente, uma porta aberta para tentativas automáticas de senha e nenhuma proteção ou backup instalados no WordPress. Além disso, 11 plugins estão desatualizados. Os detalhes técnicos ficam fora deste documento de propósito.
Impacto: um site invadido ou fora do ar para de gerar contatos no mesmo dia, pode ser marcado como perigoso pelo Google e afeta a imagem de uma marca que cuida do patrimônio dos clientes. Sem backup, os 7.694 imóveis e a intranet nova podem ser perdidos.
Meta Pixel, Google Ads e Analytics coletam dados desde o primeiro acesso, sem pedir permissão. Só 1 dos 9 formulários pede aceite de privacidade, e o “Trabalhe conosco” recebe currículos sem aceite.
Impacto: risco de sanção pela LGPD, com multa de até 2% do faturamento, limitada a R$ 50 milhões por infração. O Google também restringe recursos de público e remarketing para anunciantes sem consentimento configurado.
Funções centrais, como a busca de imóveis, os preços, a sincronização com o NIDO e a intranet, dependem de 38 trechos de código colados no painel, alguns duplicados, sem histórico de versões e alterados direto no site no ar.
Impacto: um único erro pode tirar a busca de imóveis do ar, e cada ajuste fica mais caro e arriscado.
O site já tem um estoque grande de imóveis, integração com o CRM, um blog com conteúdo de qualidade e uma marca com 30 anos de história na Zona Leste. Os problemas acima travam esse potencial. Tenho o plano de correção pronto, organizado por prioridade, e posso apresentar quando for conveniente.